Učestala pitanja

Pitanja i odgovori

Zato što vlasnici stanova i poslovnih prostora u zgradama, koji su istovremeno i suvlasnici zajedničkih dijelova i uređaja zgrada, moraju izvršavati obveze u svezi održavanja i upravljanja objektom propisane zakonima i drugim pozitivnim propisima.

Obveze koje se moraju ispunjavati odnose se na:

  • održavanje zgrade u graditeljskom i funkcionalnom stanju,
  • izvođenje nužnih i hitnih popravaka na zgradama,
  • osiguranje zgrade,
  • provođenje mjera zaštite od požara,
  • deratizacija i dezinsekcija,
  • prikupljanje sredstava zajedničke pričuve koja služe za podmirenje troškova održavanja zgrade te obavljanje svih drugih poslova vezanih za održavanje zgrade.

Gore navedene obveze propisane su odredbama Zakona o stvarnim pravima, Zakona o zaštiti od požara, Zakona o gradnji te drugih propisa.

U slučaju nepoštivanja propisanih obveza, suvlasnici mogu odgovarati prekršajno i kazneno. Stoga suvlasnici nekretnina trebaju izvršiti odabir upravitelja koji se brine o redovitom održavanju zgrade (nekretnine), prikupljanju sredstava pričuve, pregledu zgrade, osiguranju zgrade, izradi plana i programa radova na zgradi, izvođenju nužnih i hitnih popravaka, te obavljanju svih drugih poslova koji su vezani za održavanje i upravljanje zgradom i na koje upravitelja ovlaste suvlasnici zgrade.

Zato što je Euroinvest donošenjem Zakona o upravljanju i održavanju zajedničkih dijelova i uređaja zgrada dobio Certifikat za poslove upravljanja br. 09-04-25-37/15.

Zato što nudi:

  1. stručnu pravnu, tehničku i računovodstvenu pomoć;
  2. rad sa strankama od 7,30 – 15,30 sati i dežurstvo za hitne pozive;
  3. kvalitetnije radove uz prihvatljivije cijene;
  4. povoljnije premije osiguranja i najveći broj pokrivenih rizika te najveći.

Apliciranje na javne natječaje u ime i korist stanara,za subvenciju unapređenja intervencije (građevinski radovi, vodo i elektroinstalacije, dizala, hidrofori) postotak naplate šteta pokrivenih osiguranjem energetske učinkovitosti.

 

Na stranici euroinvest.ba možete preuzeti svu potrebnu dokumentaciju za potpisivanje Međuvlasničkog ugovora ili kontaktirati centralu za ispis potrebne dokumentacije koju vam dostavljamo na adresu.

Iza toga se mora napraviti sastanak stanara na kojemu se bira prestavnik etažnih vlasnika, potpisuje Međuvlasnički ugovor i zapisnik sa sastanka uz koji se treba priložiti dokaz o vlasništvu svakog pojedinog etažnog vlasnika.

Iza sastanka ostala sva komunikacija i procedure se provode sa prestavnikom etažnih vlasnika i stanoupraviteljem.

Prema Zakonu o stvarnim pravima i održavanju zgrada, posebni dio nekretnine je stan, poslovni prostor, drvarnica ili garaža, odnosno sve što može biti predmetom samostalnog vlasništva.

Zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade smatraju se:

  • nosiva konstrukcija zgrade (temelji, nosivi zidovi, stupovi, međukatna konstrukcija, krovna konstrukcija i sl.),
  • pokrov,
  • prohodne i neprohodne zajedničke terase,
  • pročelja zgrade uključivo prozori i vrata,
  • elementi zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima zgrade (kapci, žaluzine, grilje i sl.),
  • krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima zgrade,
  • dimnjaci i ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi i instalacije uključujući i protupožarne aparate u zajedničkim dijelovima zgrada,
  • zajednička stubišta uključujući i ogradu stubišta,
  • požarni prilazi, ljestve i stepeništa,
  • dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima koji omogućavaju njihovu redovitu uporabu,
  • instalacije za dovod plina i električne energije do brojila stana ili drugog posebnog dijela zgrade,
  • instalacije kanalizacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije uključivo reviziona okna,
  • vodovodne instalacije od glavnog vodomjera za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade odnosno do vodomjera u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade,
  • sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim dijelovima zgrade,
  • električne instalacije stubišne rasvjete i drugih trošila u zajedničkim dijelovima zgrade,
  • glavna razvodna ploča s uklopnim satom, električne instalacije za stanove i posebne
  • dijelove zgrade do brojila za stan ili drugi posebni dio zgrade,
  • nužna i panik rasvjeta,
  • zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskog ventila odnosno ventila trošila u stanu ili drugom posebnom dijelu zgrade,
  • radijatori i druga grijača tijela u zajedničkom dijelu zgrade,
  • telefonske instalacije do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade,
  • zajedničke televizijske ili radio antenske instalacije uključujući i kabelske i satelitske instalacije s pojačalom i svim drugim zajedničkim uređajima koji omogućuju redoviti
  • prijam, do mjesta razdvajanja u stan ili drugi posebni dio zgrade,
  • instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od ulaza u zgradu do stana ili drugog posebnog dijela zgrade odnosno do mjesta odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade,
  • zajednička kotlovnica i toplinska pod stanica,
  • zajednička hidroforska postrojenja i bunari za vodu, pumpne stanice za otpadnu vodu i pumpne stanice za vodu, električni agregati, ako baterije i drugi uređaji za rasvjetu, pokretanje dizala i sl.,
  • gromobranske instalacije,
  • kanali za smeće,
  • septičke jame, kao i drugi dijelovi zgrade koje suvlasnici utvrde Međuvlasničkim ugovorom.

Poslovi, prava i obveze upravitelja uređeni su Zakonom o stvarnim pravima, te Ugovorom o upravljanju.

Suvlasnici ovlašćuju upravitelja da u njihovo ime i za njihov račun obavlja slijedeće poslove:

  • organizira redovno održavanje zajedničkih dijelova i uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju,
  • obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome sastavlja zapisnik,
  • organizira i izvodi radove koji su propisani zakonima HNŽ/K i FBIH (deratizacija,uporabna dozvola za lift,ispitivanje hidrantske mreže, servisiranje protupožarnog aparata aparata…),
  • organizira naplatu sredstava zajedničke pričuve, uključivši i prinudnu naplatu,
  • izrađuje godišnji plan održavanja za svaku pojedinu zgradu po njenim potrebama,
  • primjereno osigurava zgrade i njihove zajedničke dijelove i uređaje od rizika prema godišnjem programu.

Euro-Invest na zgradama pod svojim upravljanjem, u sustavu 24 – satnog dežurstva, organizira i obavlja popravak kvarova hitne naravi i to:

  • puknuća vodovodne instalacije,
  • puknuća ili začepljenja kanalizacije,
  • propuštanja u sustavu centralnog grijanja,
  • popravak električne instalacije.

Predstavnik etažnih vlasnika zgrade je osoba koja vodi brigu o zgradi (dojavljuje kvarove, hitne intervencije, male popravke, promjene vlasnika, itd.), te je u stalnoj vezi s upraviteljem.

Predstavnika biraju ostali etažni vlasnici i to potvrđuju svojim potpisima, i to natpolovičnom većinom prema veličini suvlasničkog udjela. Predstavnik zgrade je izuzetno važna osoba, jer je on prva spona između upravitelja i suvlasnika zgrada.

Predstavnik etažnih vlasnika najčešće obavlja slijedeće poslove:

  • sukladno Međuvlasničkom ugovoru, za veće radove sudjeluje u postupku odabira izvoditelja radova koji provodi upravitelj,
  • daje upravitelju zahtjeve za popravak i ovjerava radne naloge kao potvrde izvršenja određenog posla
  • vodi brigu o provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija i zemljišta koje služi zgradi
  • izvještava etažne vlasnike o svim važnijim pitanjima vezanim uz upravljanje, a najmanje jednom godišnje bi trebao podnijeti i pismeno izvješće o održavanju zgrade svim etažnim vlasnicima.

Predstavnik etažnih vlasnika je spona između etažnih vlasnika i upravitelja. Predstavnik etažnih vlasnika je bitan za rad upravitelja kada se radi o provođenju i izvođenju svih potrebnih radova i obveza na zgradi.

Upravitelj za svoj rad odgovora etažnim vlasnicima putem predstavnika. Dobar odnos između predstavnika etažnih vlasnika i upravitelja važan je za dobru suradnju i upravljanje zgradom.

I zgrade koje nemaju predstavnika mogu i moraju imati upravitelja. Takve zgrade vode se pod takozvanom “prinudnom upravom”. Takva zgrada može funkcionirati kao i sve ostale, no za bilo kakav veći popravak potrebno je osigurati potpis većine suvlasnika.

To često otežava i usporava izvođenje bilo kakvih zahvata na zgradi. Stoga mi u EuroInvestu svakako preporučamo suvlasnicima da se organiziraju i potrude izabrati predstavnika, radi što boljeg funkcioniranja zgrade na zadovoljstvo i etažnih vlasnika i upravitelja.

Vatrogasni aparati se upotrebljavaju za početno gašenje požara koji se još nisu proširili, a hidrantski sustav se koristi kada je požar već proširen.

U stambenim zgradama koje imaju ugrađenu hidrantsku mrežu, prema Pravilniku o tehničkim normativima za hidrantsku mrežu za gašenje, ta mreža mora biti ispravna i u funkciji i mora se ispitivati jednom godišnje od strane ovlaštene ustanove.

U objekte se moraju postavljati vatrogasni aparati i u slučaju kada imaju ugrađenu stabilnu instalaciju za gašenje požara i hidrantsku mrežu posto u slučaju izbijanja požara na električnoj instalaciji moguće ju je jedino ugasiti protupožarnim aparatom aparatom (osim protupožarnim aparatom aparatom sa vodom).

Prema Zakonu o stvarnim pravima svaka zgrada mora biti primjereno osigurana. Osiguranje se vrši u skladu sa Zakonom o osiguranju. Suvlasnici mogu tražiti od upravitelja da osigura zgradu i u većem obimu od propisanog.

 

Redovni mjesečni servis je obvezatan prema Pravilniku o tehničkoj kontroli dizala za vertikalni prijevoz osoba i tereta.

Godišnju kontrolu provodi Zavod za ispitivanje kvalitete, prema Pravilniku o tehničkoj kontroli dizala za vertikalni prijevoz osoba i tereta. Po kontroli, ovlaštena firma izdaje Izvještaj o ispravnosti dizala.

Atestiranje obuhvaća:

  • Dizala
  • Hidrante
  • Gromobransku instalaciju
  • Električnu instalaciju

Te se kontrole vrše u skladu sa zakonskim propisima i obveza su koju suvlasnici ne mogu odbiti. Vrše se periodično kako je propisano, a njima se utvrđuju ispravnost i nedostaci koji se moraju otkloniti.

Obračun se vrši po m² po dogovorenim cijenama.

Obračun o naknadi se dostavlja na kućnu adresu i uplate se mogu vršiti na banci, pošti i bez naknade u uredu Euro-Invest d.o.o. na adresi Kralja Petra Krešimira IV L1 kat 2.